Trong quá trình giao dịch một bất động sản cả bên bán và bên mua đều muốn thu được lợi ích lớn nhất, để một giao dịch thành công thì bất động sản cần phải được định giá một cách chính xác nhất dựa trên sự khách quan. Do vậy vai trò trung gian của các đơn vị trung lập ngày càng trở nên quan trọng. Chia sẻ về những cách để có thể nhận định tương đối giá trị của một bất động sản, đặc biết là phân khúc văn phòng hiệu quả nhất bà Vân Khanh thuộc bộ phận Định giá của Savills cho rằng.

Cần phải phân tích từ các giao dịch đang diễn ra

Để tìm ra giá trị của bất động sản giải pháp tốt nhất là xác định tỉ suất lợi nhuận của thị trường, không bị ảnh hưởng bởi lợi nhuận kỳ vọng hay cấu trúc vốn của nhà đầu tư “tỷ suất vốn hóa” tính được nhờ việc phân tích lợi nhuận kỳ vọng khi tại thị trường khi đầu tư vào bất động sản.

Ví dụ cụ thể sau đây sẽ giúp chúng ta định hình rõ rang hơn: Tòa cao ốc Vinhomes Phạm Hùng nằm trên đường vành đai 3 – quận Cầu Giấy – Hà Nội được chuyển nhượng vào tháng 9/2016 với tổng giá trị 30 triệu USD vây tỷ suất vốn hóa thị trường của bất động sản này được xác định bằng cách như sau: đầu tiên là xác định giá thuê trên thị trường hiện nay vào khoảng 28 USD/m2 ngoài ra còn các chi phí kèm theo như khuyến mãi, phí hoạt động, vốn, phí trung gian, sức hút với khách hàng (thời gian trung bình tìm khách thuê)… trong trương hợp này tỷ suất vốn hóa còn lại khoảng 10%. Tương tự là đối với các tài sản khác.

xác định giá trị bất động sản
Xác định đúng giá trị bất động sản giúp thị trường minh bạch hơn

Giá trị của bất động sản

Xác định đúng giá trị của một bất động sản giúp thị trường trở nên minh bạch hơn điều đo sẽ thúc đầy thị trường phát triển một cách lành mạnh và bền vững. Lấy ví dụ về một tòa nhà văn phòng Vinhomes Băc Ninh do tính thanh khoản khó khăn thông tin giao dịch phức tạp không rõ ràng. Do vây cần sử dụng phương pháp tính lợi nhuận hàng năm và “tỷ lệ vốn hóa” hoặc chiết khấu thích hợp. Sau đo dung tỷ suất này để so sánh với các tài sản khách có mặt trên thị trường như ngoại tệ, chứng khoán, vàng sua đó sẽ có quyết định đầu tư phù hợp nhất.

Xác định giá trị của thị trường

Tại một số nước phát triển khi tính minh bạch được đẩy lên cao thì mọi giao dịch trên thị trường đều được công bố rõ ràng và lưu lại thông tin. Để đảm bảo sự tin cậy của “giá trị bất động sản” các quy định về quản trị và công bố thông tin luôn được các công ty niêm yết giá thực hiện một cách rất nghiêm ngặt. Trong khi đó tại Việt Nam và một số quốc điều này vẫn chưa thể thực hiện được dẫn đến nhà đầu tư mất niềm tin gây ra các cuộc khủng hoảng không thể kiểm soát nổi.